住宅ローンの金利が低いほど良いのはわかっているのですが、具体的な返済額などはどのように計算されているのでしょうか？今回はその計算方法についてです。
住宅ローンの金利とは？
僕たちのような庶民は、家を買う時に現金で4000万円も持っている人はほとんどいないと思います。そこで銀行から借りるわけなんですが、銀行だって商売ですから何の儲けも無いのに貸してはくれないわけです。だから当然、利息を取ります。これが金利であり銀行の儲けになります。
一般的に住宅ローン金利は年率で表示されています。年率というのはその名の通り「1年間借りた時に元金の◯%を利息として支払ってもらいますよ」ということになります。例えば4000万円を年率2.0%で1年間借りたら、利息は4000万円×0.02=80万円になるわけですね。
ところが住宅ローンの計算はそう単純ではありません。なぜなら毎月返済していくので元金が階段式に減っていきますし、そもそも利息が複利計算だからです。複利というのは利息を元金に組み込む方法で、住宅ローンの場合は月々の支払いの中で利息分を優先して支払うことになります。
よくわからないので、実際に計算しながら説明してみましょう
住宅ローンの計算方法
住宅ローンの返済方法には元利均等返済と元金均等返済という二通りの返済方法があります。元利均等返済というのは毎月の返済額を一定にする方法で、元金均等返済というのは毎月一定額の元金を減らしていく方法です。
元利均等返済の計算方法
まずは元利均等返済で試算してみましょう。
例えば3000万円を年率1.8%で借りて、毎月10万円※1ずつ返済していくとしましょう。年率1.8%ということは月率1.8÷12=0.15%ですので、毎月0.15%分の利息を支払う必要があります※2
※1 実際には月々の返済額は借入額と借入期間、金利によって定まるのですが、今回は複利を説明する為に便宜的にキリの良い数字にしています。
※2 実際には月率ではなく日率で計算されます。そのため月によって支払う利息の額は変わるのですが、今回は便宜的に月率で計算します。
すると、1ヶ月目の返済は次のような計算になります。
1ヶ月目
返済額 100,000円
返済額のうちの利息分 45,000円（30,000,000円×0.15%）
返済額のうちの元金分 55,000円
借入残高 29,945,000円（30,000,000円-55,000円）
3000万円を1ヶ月借りる為に支払わなければならない利息は30,000,000円×0.0015=45,000円になります。そして複利計算ではこの利息分を優先して支払うので、その分を引いた55,000円が元金の返済にあてられます（100,000円-45,000円=55,000円）。100,000円も返済しているのに元金はたったの55,000円しか減っていないのです！恐ろしいですね。でも55,000円は返したので借入残高は29,945,000円に減りました。では2ヶ月目はどうなるのでしょう？
2ヶ月目
返済額 100,000円
返済額のうちの利息分 44,918円（29,945,000円×0.15%）
返済額のうちの元金分 55,082円
借入残高 29,889,918円（29,945,000円-55,082円）
今度は29,945,000円を1ヶ月借りる為に支払わなければならない利息は29,945,000円×0.0015=44,918円になります。そしてこの利息を支払った残り55,082円が元金から減ります。借入残高が減ったことで支払う利息も82円だけ減り、そのぶん元金も82円分多く減りました。次はどうなるでしょう？
3ヶ月目
返済額 100,000円
返済額のうちの利息分 44,835円（29,889,918円×0.15%）
返済額のうちの元金分 55,165円
借入残高 29,834,753円（29,889,918円-55,165円）
同じく借入残高が減ったので支払う利息は当初より165円減りました。
このように月を重ねるごとに支払う利息は減っていき、元金が減るスピードは増していくのです。そしてこれを借入残高が0になるまで、繰り返していくわけですね。実際にやってみると分かりますが、計算に使うのは小学生レベルの簡単な計算なので、やり方さえ覚えてしまえば誰でもできます。
元利均等返済の特徴は月々の支払額が一定であることです。そしてその一定額の中から利息を優先して支払うことになるので、初めは利息ばかり払って元金がなかなか減りません。しかし返済をするたびに借入残高が減っていくので、月を追うごとに加速度的に元金が減っていくことになります。
元金均等返済の計算方法
次に元金均等返済で試算してみましょう。
先ほどと同じく3000万円を年率1.8%（月率0.15%）で借りた場合で考えます。元金均等返済は毎月一定額の元金を減らしていく方法ですので、今回は毎月元金を10万円減らしていくとします。
すると、1ヶ月目の返済は次のような計算になります。
1ヶ月目
返済額 145,000円
返済額のうちの利息分 45,000円（30,000,000円×0.15%）
返済額のうちの元金分 100,000円
借入残高 29,900,000円（30,000,000円-100,000円）
3000万円を1ヶ月借りる為に支払わなければならない利息は30,000,000円×0.0015=45,000円になります。そして複利計算ではこの利息分を優先して支払います。さらに毎月元金を10万円を支払わなければならないので返済額は145,000円になります。でも元金が10万円減ったので、借入残高は29,900,000円に減りました。では2ヶ月目はどうなるのでしょう？
2ヶ月目
返済額 144,850円
返済額のうちの利息分 44,850円（29,900,000円×0.15%）
返済額のうちの元金分 100,000円
借入残高 29,800,000円（29,900,000円-100,000円）
今度は29,900,000円を1ヶ月借りる為に支払わなければならない利息は29,900,000円×0.0015=44,850円に減りました。そして元金10万円も支払うので、返済額は144,850円になります。利息が減った分、返済額そのものが150円減りました。
このように月を重ねるごとに支払う利息は減っていき、その分返済額自体が減っていきます。そしてこれを借入残高が0になるまで、繰り返していくわけですね。
元金均等返済の特徴は月々の元金充当分が一定であることです。利息を優先して支払いながらも元金充当分も返済しなければならないので、初めは返済額がかなり大きくなります。したがって家計に余裕がないとかなりキツイ返済方法です。
【重要】住宅ローンを安く抑える方法
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では「なるべく早い段階」というのはいつでしょう？
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あらかじめ住宅ローンを組めることが証明できていれば不動産屋の本気度が変わるので、値引きに応じてくれる可能性が高まるのです（逆に言えば住宅ローンが組めるかどうかわからない相手に真面目に値引き交渉する不動産屋はいません）。
でもあなたは「物件が決まってないのに住宅ローンの見積もりしてもいいの？」と思うかもしれません。いいんです！もっと言えば借り入れる金額すら決まってなくても申し込んでいいのです！その場合は自分の予算よりも200〜300万多めの金額で簡易審査を申し込めば良いのです。あとから金額を下げる分には問題ないからです。
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以上、住宅ローンの金利と計算方法でした！
