家を購入する人の大半は住宅ローンを利用すると思います。しかしこの住宅ローン、借り方次第で数百万円も損することがあるのをご存知ですか？
今回は住宅ローンで損してしまうやり方について解説していきたいと思います。
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何も考えずにローンを組むと損する可能性がある
この記事を読んでいるあなたはこれから家を買おうとしているのかもしれません。その場合どのような手順を踏むでしょうか？普通は次のような流れで家を買うことが多いかと思います。
- まず住みたいエリアの物件情報をネットで調べる
- 良さそうな物件があったら不動産屋に問い合わせる
- 実際に物件を見に行く
- 物件を気に入り、予算にも会えば契約する
- 住宅ローンは不動産屋が勧めてくれた銀行で組む
こんな流れに何の疑問も持たずに家を買う人がたくさんいるのですが、そういう人は数百万円損しているかもしれません。
NG1 不動産屋が勧めてきた銀行で借りる
「こちらの銀行さんオススメですよ！大手だから安心ですし金利が安い。何より近くに支店がありますから手続きも楽ですよ」
家を契約する際、こんな感じで不動産屋が銀行を紹介してくれることがあります。しかし不動産屋が勧められた銀行の住宅ローンを「ああ、そうですか」と呑気に契約する人は大損ぶっこいてるかもしれません。
なぜならその銀行と不動産屋は提携していて、あなたが住宅ローンを申し込むと自動的に不動産屋にバックマージンが支払われるからです。ではそのバックマージンは誰の財布から出るのかというと契約したあなたです。銀行はバックマージンの分、金利を高めに設定しているからです（絶対ではありませんが、ほとんどの場合そうです）
なぜならその銀行と不動産屋は提携していて、あなたが住宅ローンを申し込むと自動的に不動産屋にバックマージンが支払われるからです。ではそのバックマージンは誰の財布から出るのかというと契約したあなたです。銀行はバックマージンの分、金利を高めに設定しているからです（絶対ではありませんが、ほとんどの場合そうです）
もちろんその銀行の金利がどこよりも安ければ全く問題ないのですが、そういうことは上記のような理由でほとんど無いと思っていいでしょう。
NG2 物件を決めてから住宅ローンを探す
そもそも物件を決めてから住宅ローンを探し始めるのはオススメしません。結論から言えば物件探しを始める前に住宅ローンについて準備をすべきです。その理由は2つあります。
理由1 金利の安い銀行を探すには時間がかかる
まずはこれです。金利の安い銀行を探す場合、それにはある程度時間がかかるのです。
「え？でも銀行の金利を見比べるだけならすぐにできるじゃん。ホームページに書いてあるし」と思うかもしれませんが、そう簡単ではないのです。住宅ローンには店頭金利と優遇金利というものがあり、店頭やホームページで提示されている金利は「基準」となる一般的な金利に過ぎません。
住宅ローンの場合、そこからさらにその人の支払い能力に応じた「優遇金利」というものが差し引かれて、最終的な金利が決定します。つまり人によって金利は変わるんですね。
住宅ローンの場合、そこからさらにその人の支払い能力に応じた「優遇金利」というものが差し引かれて、最終的な金利が決定します。つまり人によって金利は変わるんですね。
そして、その人の支払い能力を査定する「審査」に1〜2週間かかるのです。つまりいくつかの銀行を比べようとすると、各行に住宅ローンの申請を出して1〜2週間待って、納得がいかなければ他の銀行を探して・・・とけっこう面倒なことになります。
一方、不動産契約をしてから支払い（住宅ローンの実行）をするまでの期間はたいていの場合決められています。だいたい1ヶ月しか待ってくれません。
そういう限られた時間の中で最も安い金利の銀行を探し出すのは簡単ではありません。ですから、物件を探す前の時間的余裕がある時に住宅ローンの準備を始めるべきなのです
理由2 不動産屋が本気になってくれない
2つ目の理由はこれです。
ネットで良い物件を見つけて家を見に行きますよね。するとたいていの場合、不動産屋からアンケートを書かされます。
「ご希望のエリアとか間取りとか書いて頂ければ、他に良い物件もご紹介できますので！」みたいなことを言ってくるのですが、実は不動産屋が本当に知りたいのはそんなことではなく、あなたの支払い能力です。なぜなら、支払い能力がなければ住宅ローンを組むことができず当然家は買えないからです。買えない客は客ではありません。
「ご希望のエリアとか間取りとか書いて頂ければ、他に良い物件もご紹介できますので！」みたいなことを言ってくるのですが、実は不動産屋が本当に知りたいのはそんなことではなく、あなたの支払い能力です。なぜなら、支払い能力がなければ住宅ローンを組むことができず当然家は買えないからです。買えない客は客ではありません。
不動産屋は爽やかな笑顔を振りまきながら、心の中で「こいつ、なんか若そうだけど新人のペーペーじゃねーのか？」とか「なんかだらし無いけど、まさか携帯料金延滞してないよな？」とか「あなた、ちゃんと働いてるんですよね？？」みたいなことを考えています。
なぜなら新人サラリーマンや携帯料金延滞している人や働いていない人は住宅ローンが組めないからです。だから、そういう人に不動産屋が本気で良い物件を紹介することはありません。
なぜなら新人サラリーマンや携帯料金延滞している人や働いていない人は住宅ローンが組めないからです。だから、そういう人に不動産屋が本気で良い物件を紹介することはありません。
一方で不動産屋が本気になるのはどういう人でしょうか？それは住宅ローンが組める人です。そして本当に住宅ローンを組めるかどうかは銀行の審査を通らないとわかりません。
逆に言えば、住宅ローンの仮審査でも通過していたら、不動産屋の中であなたは優良顧客になります。不動産屋が本気になってくれるのです。そうしたらより良い物件を紹介してくれるでしょうし、値引き交渉にも応じてくれやすくなります。だから、絶対に物件を探す前に住宅ローンの仮審査までは通しておいたほうが良いのです
NG3 大手銀行からしか借りる気がない
何を買うにも大手が好きな人っていますよね？信頼性があり、安心感があるからだと思います。しかし住宅ローンに関しては、大手銀行しか選択肢に無いとすると大損する可能性があります。それは以下のような理由からです
とにかくネット系銀行が安い
住宅ローン金利はとにかくネット系銀行（住信SBIネット銀行、楽天銀行、イオン銀行、ソニー銀行、じぶん銀行など）が安いです！他にもARUHI（アルヒ）や優良住宅ローン社など住宅ローン専門の金融機関も存在していて、こちらもかなり低い金利で借りることができます。これらの銀行はみな大手と違って店舗を持たないので、経費がかかりません。だから安い金利でお金を貸すことができるのです。
また、安いのは金利だけではありません。諸経費も安いのです。特に保証料は大手銀行では軒並み取りますが、ネット系銀行では取らない方が多いです。この保証料というのは諸経費の中で最も高く、借り入れ金額の2%程度、つまり4000万円借りる場合は80万円もするのです。ちなみにこの保証料というものは、私たちにとっては何のメリットもないクソのような経費です（後日別記事でご説明します）
銀行の経営状態は全く気にする必要がない
ネット系銀行が安いことはわかりました。「でもネット銀行ってやっぱり信用できないし、潰れたりしたら大変じゃん」と思うかもしれません。しかし、よく考えて見てください。お金を借りるのは私たちなんですよ。だからたとえ銀行が潰れても、私たちは痛くもかゆくもないですよね？
もし預金している銀行が潰れたら大変です。1000万円までは返ってきますが、それ以上の預金は戻ってこない可能性があるからです。
でも住宅ローンを借りている銀行が潰れても、私たちの債権は他の金融機関に移るだけなのです。現契約優先が基本ですので、金利も何も変わらず、これまで通りなのです。だから住宅ローンを借りる銀行の経営状況など全く気にする必要はないのです。
住宅ローンで損をしないために
では住宅ローンで損をしないためには、どうすれば良いでしょうか？
それは、とにかく物件を探す前に仮審査を受けておくことです。仮審査を受ければ、あなたが実際に何%くらいの金利で借りられるのかが分かるからです。そうすれば不動産屋に紹介された銀行の金利がいかに高いか気づくはずです。不動産屋に言われるがまま、馬鹿みたいに高い金利の住宅ローンを組むことはなくなります。
また審査を通しておけば、不動産屋との価格交渉も有利になるので一石二鳥なのです。
住宅ローンの仮審査はウェブから無料で簡単に行うことができます。オススメは「モゲチェック 
」です。ここはスマホから５分程度入力するだけで大手銀行からネット系銀行まで一括で相見積もりをとれ、同時に仮審査も受けられるからです。
」です。ここはスマホから５分程度入力するだけで大手銀行からネット系銀行まで一括で相見積もりをとれ、同時に仮審査も受けられるからです。
「でも物件が決まってないのに住宅ローンの仮申請してもいいの？」と思いますよね。いいんです！もっと言えば借り入れる金額すら決まってなくても申し込めます。その場合は自分の予算よりも2〜300万多めの金額で仮審査を申し込めば良いのです。あとから金額を下げる分には問題ないからです。
昔はいちいち銀行に行かないと仮審査もできませんでしたが、今はパソコンの前で複数行の相見積もりが一度に出てくるので本当に楽ですね。あとは出てきた見積もりの中から最も安い金利を提示した銀行を選べば良いのです。
以上、こういう人は住宅ローンで数百万円を損するでした。
