家の購入を検討している人は必見!なるべく安く新築建売住宅を購入する方法/新築建売住宅購入体験記【2】

Marble House

(注)僕の家ではありません。


住宅を購入する際には、住宅本体以外にもいろいろとお金がかかります。僕も実際に家を買ってみて「こんなにかかるの!?」と衝撃を受けました。
 
しかし今になって思い返してみると「こうすれば節約できたな!」と思うことが多々あります。そう、住宅購入のプロセスを注意深く進めていくことによって、大きな金額を節約することも可能なのです。
 
今回は僕自身の実経験から、とにかく無駄を省いて安く住宅を購入する為の方法をまとめてみました。住宅の購入を検討している人には、まずはご一読頂くことをオススメします

(注)僕が購入したのは新築建売住宅です。マンションや注文住宅、中古住宅を購入予定の人には当てはまらないこともありますことをご了承下さい
 
 

なぜ住宅購入時に節約すべきなのか?

 

住宅購入時に人間の金銭感覚は麻痺する


住宅は非常に高額の買い物であり、これは比較的安い建売住宅でも同じです。
 
僕が検討した東京の多摩地区や神奈川の川崎市横浜市あたりでは、駅から徒歩15分以内の立地で、土地面積100平米・床面積100平米くらいのごく一般的な4LDKの新築建売住宅でも3000万円〜5000万円くらいします。
 
このようなごく普通の建売住宅(木造)の建物価格の相場はおおよそ1500万円くらいです。つまりそれ以外の金額は土地の値段ということになります。東京などの大都市まで通える立地だと、とにかく土地の値段が高いのです。
 
 
これだけ大きな金額になると、人間の金銭感覚は麻痺して馬鹿になります。気をつけないと、知らず知らずのうちに気が大きくなって馬鹿みたいに散財してしまうのです。
 
例えば4000万円の家を購入する時に、諸経費の10万円なんて「たかが10万円」と思ってしまいがちです。
 
しかし住宅購入の諸経費10万円も、普段の生活で一生懸命切り詰めて貯めた10万円も、同じ10万円です。10万円あれば夫婦で二泊三日の北海道旅行に行けてしまいます。
 
そもそも不動産屋や銀行、保険会社など、人が住宅購入する時の馬鹿になった金銭感覚を狙っている輩がものすごく多いのです。いろいろと高額な経費を請求してきたり、高額な商品を買わせようとしてくるので注意しましょう。
 
あなたのお金はあなたにしか守れないのです!
 
 

金額が大きいからこそ、節約効果は抜群!


例えば、2019年10月に消費税が現行の8%から10%に上がる予定です。たかが2%と思うかもしれませんが、4000万円(建物1500万円、土地2500万円)の物件を購入した時、消費税増税分だけで30万円も値上がりすることになります(土地には消費税はかかりません)。
 
たかが30万円と思いますか?
しかし安いツアーなら夫婦でハワイに行けちゃう金額です
 
余計に消費税を払ったところで、不倫や汚職ばかりしている議員が私腹を肥やすことに使われるだけです。←偏見?
 
そんな無駄なことに使うのなら、愛する奥さんをハワイに連れて行ってあげた方が絶対に良いに決まっているのです。
 
話が逸れましたが、僕が言いたいことは高額な買い物だからこそ節約効果は絶大だということです。普段の生活の中で30万円貯金するのにどれくらいかかりますか?たいていの人は数ヶ月かかると思います。

それなのに4000万円という大きな金額を前にして「30万円くらい・・・」と思ってしまうのは愚の骨頂です。
 
合い見積もりを取ったり、値切ったり、自分で出来ることを自分でやったり。ほんの些細なことの積み重ねが大きな金額になって返ってくるのです。
 
 

新築建売住宅を安く購入するポイント

 
冒頭でも言いましたが住宅購入時に節約する為には、その全プロセスを把握して、1つずつ対処していくことが重要です。けっこう大変な作業になりますが、全部で数十万円から数百万円の節約につながることを考えれば、やらない手はありません。

節約する為の全プロセスは大きく分けて下記の7点です。
 
  1. 自分の予算をきちんと算出する
  2. 消費税増税前に買う
  3. 売主から買う
  4. 相場より安く買う
  5. 登記を自分でやる
  6. 住宅ローンの諸経費を安く抑える
  7. 設備などは徹底的に合い見積もりをとる
  8. 火災保険は必要最低限の補償でなるべく安く抑える
 
 

1.自分の予算をきちんと算出する


住宅を購入してちゃんと住むまでには、住宅価格以外にも本当にたくさんのお金がかかります。一般的に新築建売住宅の場合、仲介手数料を抜いても物件価格の3〜7%くらいかかると言われています。

つまり3000万円の物件なら90万円〜210万円、4000万円の物件なら120万円〜280万円くらいかかるのです。しかもたいていの場合、これらは現金で支払わなければなりません。住宅を買うときには頭金とは別に現金で300万円用意しろというのは、ここからきているんですね。

具体的にどんなお金がかかるか?詳しくは後日、別記事を書きたいと思います。
 
 
 

2.消費税増税前に買う


これは先ほど話した通りです。2019年10月に消費税が現行の8%から10%に上がる予定です。
 
4000万円(建物1500万円、土地2500万円)の物件を購入した場合、消費税増税分だけで30万円も値上がりすることになります(土地には消費税はかかりません)。
 
 

3.売主から買う


最も節約効果があるのがこれです。
 
いいですか?
 
新築建売住宅を購入するなら、絶対に売主から買わなければなりません!
 
なぜなら不動産仲介会社を間に入れると、仲介手数料という名目で購入代金の3%+7万円も取られるからです
 
しかも消費税と違い、土地と建物の合計金額に対して3%+7万円を取られます。例えば4000万円の新築建売住宅なら127万円も取られるのです!
 
127万円もあったら、新生活で必要な家具を全て新品で揃えてもお釣りがきます。
 
 
 
では、こんなに高額な仲介手数料を請求してくる不動産会社が何をしてくれるのかというと、、、
 
 
ただ物件を探してくるだけっ!!
 
 
たったそれだけです。それなのにこれほど高額なマージンを取られるなんて、もったいないと思いませんか?
 
 
では不動産会社が持ってくる物件は僕たちのような素人では探せないのでしょうか?
 
実は全然そんなことありません!
 
実際には地域に強い不動産屋が独自の物件を持っていることも無くはないです。でも、少なくとも僕が出会った不動産屋は全て、どこかで見たような物件ばかり紹介してきました。
 

「とっておきの物件があるんです!」
 
そう言った営業マンが持ってきたのが、スーモで何ヶ月も前から売れ残っている物件だった時には絶句しました。
 
 
売主から直接買うことが出来れば100万円を超える仲介手数料を払う必要がなくなります
 
新築建売住宅を安く手に入れたいのなら、絶対に仲介手数料など払ってはいけません!

どうすれば売主から買うことができるのか?
詳しくは今後別記事でお話したいと思います。
 
 

4.相場より安く買う


不動産を購入する時にはなるべく安く購入しなければなりません。月々の返済額が少なくなるメリットがあるだけでなく、万が一不動産を売却しなければならなくなった時にも安く買っておけば大きな損失を被らなくて済むからです。
 
新築建売住宅を相場より安く購入する為に必要なことは以下の3点です。
 
相場感を養う 
相場より安く買おうとしたら、まず相場感を養わなければなりません。あなたが買おうとしている立地と建物の仕様の場合、だいたいどれくらいで購入されているのか、その感覚を養うのです。
 
そして相場感を身につけるにはどうすべきかというと、これはもうたくさん物件を見るしかありません。最低でも10軒以上は見ることをお勧めします!もちろんネット上ではなく現地を見に行くんですよ。
 
不動産屋に聞いた話では、住宅購入者が契約するまでに実際に見に行く物件数は平均でたったの2〜3軒なんだそうです。しかし僕に言わせれば、これから一生住み続けることになる住宅をそれだけで決めてしまうのはとてもリスキーなことです。
 
ネットである程度条件を絞って効率的に見ているつもりかもしれませんが、実際に現地に行って、周辺の環境や実際の建物をチェックしないと物件の良し悪しはわかりません。なぜなら物件の価値は、駅からの距離や間取りといったネットで調べられるものだけではなく、実際に目で見てみないとわからないこともたくさんあるからです
 
駅近で間取りが良い物件が激安だったので実際に現地を見に行ってみたら、とてつもなく急な上り坂があったり、家のすぐ裏が崖だったり、隣に廃墟のようなアパートがあった、なんてことはよくある話です。安い物件には安いなりの理由が必ずあるのです。
 
相場感を身につける為には、なぜその物件がその価格になっているのか?という経験知を積まなければなりません。そしてその為には、とにかくたくさんの物件を観に行くことが不可欠なのです。
 
値下げ幅のクセを知る
相場を知る上で重要なことは、今売りに出ている値段ではなく、実際に売れた値段を知ることです。

例えばあなたの住みたい街で駅からの距離が同じで、間取りなどの条件も全て同じような物件が2軒あったとします。ところが物件Aは5000万円で売っていて、物件Bは4200万円で売っている、なんてことがよくあるのです。
 
この場合、今売りに出ている値段に踊らされて相場を5000万円だと勘違いしてはいけません。
 
建売住宅は販売開始当初はかなり高めの金額で売りに出されています。売主からすれば高く売れた方が良いので初めは高めに出すんですね。

しかし、2〜3か月売れ残ると値段を下げていくのです
 
この時の値下げ幅は地域だったり、不動産会社の方針によって異なるのですが、基本的に値下げ幅は一定であることが多いので、そのクセを知ることが非常に重要です。ちなみに東京・神奈川・千葉・埼玉あたりでは1回につき200万円程度値下げすることが多いです。
 
例えば、5000万円で売りに出していた物件も2か月売れ残ると4800万円に価格改定し、さらに2か月売れ残ると4600万円になる、という感じです。そうやって、ずっと売れずに残ってきたのが4200万円の物件Bなのです。

そして実際に4200万円で売れたら、そのあたりの土地とその条件での相場は4200万円ということになります。
 
10軒以上物件を見てその動向を追い続けていると、この相場感が身についてきます。やがて物件を見ただけで、「ああ、ここでこの条件なら4500万あたりで売れそうだな」と売れる金額も見当がつくようになってくるのです。
 
タイミング良く値切る
相場感が身について、値下げ幅もわかると、タイミング良く値切ることができます。
 
例えば、あなたの相場感的に4500万円くらいの物件があるとします。その物件が5000万円で売りに出た後、2か月売れ残って4800万円に価格改定しても売れずに、さらに2か月売れ残って4600万円になりました。あなたが購入の意思を示すのはこのタイミングです!
 
なぜなら、4400万円になるのを待っていては4600万円で売れてしまう可能性があるからです。
 
あなたはこのタイミングで不動産屋に購入の意思を示しつつ、予算は「4400万円である」ということを不動産屋に伝え、値引き交渉するのです。
 
「4400万なら絶対に買います!」
 
こう言いましょう。
 
不動産屋からすれば既に4か月も売れていない物件は早く売って現金化したいですし、そもそもこのまま2か月売れなければ4400万円に価格を下げざるを得ません。あなたがこのタイミングで言う「4400万なら絶対に買います!」という言葉は不動産屋に取って、救いの手に感じるはずです。
 
不動産屋もバカではないので、そのまま「はいどうぞ」と4400万円にはならないかもしれません。
 
しかし、最低でも4500万円では買えるのではないでしょうか。
 
このあたりの駆け引きはゲームだと思って楽しみながらやってみるといいと思います。なんと言っても、このゲームに勝つことは200万円近い価値があるからです。
 
 
値切りやすいのは4月〜9月
日本の場合、学校も会社も4月から新年度がスタートするところが多く、入学・転勤などのタイミングで家を探す人が多いのは賃貸物件と同じです。

ほとんどの人が4月から新居での生活をスタートさせようとする為、1月〜3月、特に建売住宅の場合は3月の前半までが不動産屋の繁忙期となります。
 
この時期に家探しをしても、いわゆる売り手市場です。あなたに無理に売らなくても他にいくらでも客はいるので、値引き交渉はあまり効果的ではないのです


しかし、3月下旬に突入すると空気は一変します。これまで人で溢れていた不動産屋が急に閑散となります。

必要な人たちはもう既に新居を決めてしまっているからです。これも不動産屋から聞いた話なのですが、4月〜9月の半年はとにかく物件が動かない時期なのだそうです
 
完全な買い手市場ですね。特に新築建売住宅の場合、不動産屋にも焦りが出始めます。なぜなら、新築建売住宅は建築後1年経っても売れ残っていると「新築」として販売することができなくなるからです
 
このように他に買い手のいない4月〜9月なら値引き交渉も有利に進められる可能性が高くなります。

逆に12月に入ってしまうと不動産屋も開き直って新年度に目を向けてしまいますので、遅くとも11月くらいまでには話をまとめた方がいいかもしれません
 
自由にカスタマイズできる物件は値切りにくい
建売住宅を探していると「クロスやフローリング材など自由にカスタマイズできます!」という物件に遭遇することがあります。これは建物が立っていない状態で、総額(土地+建物)が決められて販売されており、売買契約成立後に指定の建築会社が家を建てるという物件です。
 
家が完成する前なのでクロスやフローリング材など仕上げ材を自分の好みで決められる点はとても魅力的なのですが、家が建っていないということは不動産屋も焦る必要はないので、値引き交渉はしにくい、というかほぼ不可能な物件です
 
よほど変な土地にあって売れ残り続けていれば別ですが、大抵はすぐに売れてしまいます。好みの仕上げに出来るという少しだけ注文住宅の要素を含んでいるので人気があり、そんな物件をわざわざ値引く不動産屋はいないのです。
 
 

5.登記を自分でやる


住宅を購入する際には法務局へ不動産登記を行う必要があります。

不動産登記というのは、ざっくり言えば あなたが購入した土地や建物がどこにあって、どれくらいの広さで、それが誰の所有物であるのかといった情報を法務局に登録する制度です。これをすることによって、住宅があなたのものであることを公に認めてもらうことができます。

新築建売住宅を住宅ローンを利用して購入する場合には「建物表題登記」「所有権移転登記」「保存登記」「抵当権設定登記」の4つの登記が必要となります。
 
通常、これらの登記は不動産会社が手配した土地家屋調査士司法書士が行うのですが自分で行うこともできます。不動産会社経由で依頼すると40万円〜50万円くらいかかるのですが自分で行うと20万円くらいで出来てしまいます!(この20万円は税金等どうしてもかかる費用です)
 
しかも大して難しくないので、平日に会社を休んで法務局へ行ったり、法務局の現地調査に付き合ったりできる方は是非やってみるといいかもしれません。
 
ただし登記を自分でやる場合には必ず契約前にそのことを伝えて、不動産屋の了承を取っておきましょう。なぜなら契約締結後に登記を自分でやると言うと露骨に嫌がる不動産屋が多いからです。
 
どうして不動産屋が嫌がるかという理由は様々ですが、お抱えの土地家屋調査士司法書士に依頼することでバックマージンを取っているケースや素人が登記に行くと余計に時間がかかることなどが考えられます。
 

とはいえ、不動産屋とモメるのは絶対に得策ではありません!

引渡しを受けるまでの間に部屋の採寸をさせてもらったり、カーテンやエアコンなどの取付業者に部屋を見せたりする必要があったり、なにかとやりとりが多いからです。
 
その都度、嫌がらせを受けてもストレスが溜まるだけですので、自分で登記するなら契約前に了承を得ることが鉄則なのです。
 
自分で登記をする方法は下記のサイトなどにわかりやすく掲載されていますので、やってみようという方はどうぞ。

登記を自分でするノウハウがギュッ!と凝縮 | 自分で登記.com

 
 なお僕の場合は知り合いに土地家屋調査士司法書士がいたので、そちらに安くやってもらいました。
 
 

6.住宅ローンの諸経費を安く抑える


ほとんどの人は住宅ローンを使って住宅を購入することになるかと思います。
 
そして、住宅ローンを組むだけでも諸経費として数十万円のお金がかかることは、実際に住宅ローンを組んだことのある人しか知らないのではないでしょうか?
 
実際僕も初めて知って驚きました!
 
具体的にどういう諸経費がかかるのかというと、、、
 
・住宅ローン手数料
・保証料
・印紙代
・固定金利手数料
 
などです。一つずつ見て行きましょう。
 

住宅ローン手数料
その名の通り、ただの手数料です。この低金利時代に多額のお金を借りてやるってのになんで手数料取られるのか。納得いかないですね
 
保証料
保証料は保証会社に支払うお金です。
 
例えば僕たちローン債務者がお金を払えなくなって、担保にした住宅を売却してもなおローンが残る場合に保証会社が銀行に残債を支払ってくれます

こう聞くと一見すばらしいシステムのように感じますが、保証会社をつける為の保証料を僕たちローン債務者が払わされるのです。日本の銀行はどうやっても損しないようになっているんですね。ファッキンジャップだわ〜。
 
しかしこれがあることで保証人をつける必要がなくなるそうです 
 
印紙代
ローン契約を締結する際の印紙代(税金)です。クソがっ!
 
固定金利手数料 
固定金利にするだけで取られる手数料です。うんちっ! 
 
住宅ローンの諸経費を安く抑える為には・・・
住宅ローンの諸経費を安く抑える為にはとにかく複数の銀行を比較するしかありません。

たいていの人は金利だけを比較して住宅ローンを組んでしまいがちなのですが、金利が安くても諸経費がかさんで総支払額が高くなっては意味がありません。必ずいくつかの銀行の条件でシミュレーションをして、総支払額が安くなる銀行を探しましょう

とはいえ、初めはどこの銀行がいいのか?全く見当もつかないかもしれません。

そういう人は住宅ローンの比較サイトを利用するのがオススメです

僕も初めは「住宅本舗」という比較サイトを利用したのですが、借入額・借入期間・金利タイプなど簡単な項目だけ入力すれば、月々の返済額総支払額のシミュレーションが一目瞭然となります。しかもこのサイトの良いところは、それらを安く抑えられる銀行がランキング形式で表されることです。

ここで比較して「基準」が出来たら、条件の良い銀行に詳しく相談に行けば良いと思います。このサイトの利用すると自動的に事前審査もしてくれるので、住宅ローンを組んで住宅を購入しようと考えている人はぜひ一度利用してみることをオススメします(もちろん無料です)。
 
住宅ローンの比較と事前審査の「住宅本舗」はこちら ↓
 

 
 

7.設備などは徹底的に合い見積もりをとる

 
新築の建売住宅を購入してみて最も驚いたのは、賃貸住宅では当たり前に付いていた設備が付いていなかったことです!

住宅メーカーにもよると思いますが生活するのに最低限必要と思われるカーテンレールや網戸が付いていない住宅も珍しくありません。うちの場合、網戸は付いていましたが、カーテンレールは付いていませんでした。
 

建売住宅を購入して、そのまますぐに住めると思っている人も多いと思いますが(僕もそうでした)、必要最低限の生活をするまでにも色々とお金がかかります。ごく一般的な4LDKの建売住宅で実際に各設備にどれくらいお金がかかるのか?概算金額を下記にまとめましたので参考にしてみてください。

 

4LDKの建売住宅で設備にかかるお金の目安
  • カーテン(カーテンレール取り付け含む) 10〜25万円程度

  • 網戸 10万円程度

  • TVアンテナ 3〜7万円

  • エアコン(取付工事含む) 7〜20万円/台

選ぶ物にもよるのであくまで目安として頂きたいのですが、最低限必要と思われる設備だけでも30万円〜60万円くらいかかります。 それぞれについて詳しく見てみましょう。
 
カーテン
カーテンレールが付いていない場合、カーテンだけでなく、カーテンレールも選んで、さらに取付工事までやってもらう必要があります。

カーテンレールとカーテンの代金+工事費の合計で10〜25万円くらい。ニトリなどで最安値のカーテンレールを取り付けまでやってもらい、ネットで買った安いカーテンを付ければ10万円くらいでいけると思います。

うちの場合はカーテンじゅうたん王国というカーテンの専門店にお願いして、リビングと寝室だけはデザインや遮光にこだわって、他の部屋は安いカーテンをつけるという方法で約22万円でした(工事費込み)。
 
カーテンレールの取り付け工事は一人でもできる作業なので、カーテンレールを購入したお店に依頼すれば職人さんの人工代くらい(2万円前後)でやってくれると思います。
 
自分で取り付けをしようとする人も多いようですが素人がやろうとするとなかなか大変な作業です。またカーテンの重量を支える為には壁(石膏ボード)の中の下地(木の板)がある部分に正確に取り付けなければなりません。なぜなら石膏ボードは非常に脆いもので、そこに重量をかけてしまうと重さに耐えかねて壁ごと破損する可能性が高いからです。

プロの職人さんにお願いしても2万円くらいで済むはずなので、そんなリスクを冒してまで自分で取り付けするメリットはあまり無いかもしれません
 

なお、カーテンじゅうたん王国に依頼すると職人さんがあらかじめ取り付けできる位置を現地調査した上で、工場で長さを微調整したカーテンを持ってきてくれます!すると床から1センチくらいのピッタリサイズで設置することが出来、仕上がりは最高です。特に寝室などで外光を完全にシャットアウトしたい人にはオススメです

カーテンに関しては種類が多く取付工事も必要なので、どこに依頼すればいいのかわからないかもしれません。そういう時は自分の中で基準を作る為にも、まずは専門業者に見積もり依頼することをオススメします。

カーテンじゅうたん王国などの専門店でカーテンや取付工事の見積もりを取ってもらうには、店舗に行って現物を見ながら打ち合わせをするとイメージも湧くので良いと思います(でないと正確な見積もりも出ません)。その場合、対応できるスタッフさんがいないと無駄足になるので、事前に来店予約をして行くのがベストです。

カーテンじゅうたん王国なら来店予約はこちらからどうぞ ↓

 
網戸
うちには付いていましたが建売大手の○田産業グループでは付いていないそうです!

全く窓を開けないなら必要ないですが、うちの場合はよく窓を開けて換気するので網戸は必須です。一般的な4LDKで全ての窓に付けると10万円前後はかかるそうです(不動産屋談)。
 
 
アンテナ
なんと新築建売住宅にはテレビを見る為のアンテナも付いていません!なのでアンテナを取り付けるか、J-comなどのケーブルテレビやフレッツ光などに加入しないとテレビを見ることもできません!衝撃ッ!!
 
アンテナなどについては長くなるので、別記事でご紹介します。
 
 
エアコン
新築建売住宅には当然のようにエアコンも付いていないので、必要なら自分で手配しなければなりません。
 
エアコンがテレビや洗濯機のような一般家電と異なるのは素人には出来ない設置工事が発生することです。室内に設置するエアコン本体と屋外に設置する室外機を繋げる必要があり、家の壁に穴を空けたりするのでなかなかの大工事です。
 
この為、ヤマダ電機などの家電量販店で工事までお願いすることが一般的です。しかしその場合に注意したいのは設置業者が選べないことです。
 
基本的には購入した家電量販店と契約している業者なので心配する必要は無いかもしれませんが、最低限エアコンが使えるだけの工事と、なるべく長い間快適に使える工事は違います
 
エアコン本体はネットなどで買ったほうが安いので、本体はネットで購入して、工事は安心できる業者に依頼するのがベストだと思います。
 
うちの場合はダイキンの17畳用と8畳用のエアコンをネットで購入し、専門業者に取り付けてもらって、全部で24万円くらいでした。
 

8.火災保険は必要最低限の補償でなるべく安く抑える


火災保険の加入は任意ですが、万が一の為にも加入すべきだと思います。しかし一方で、日本において実際に火災などの災害で保険金を受け取る可能性は非常に少ないのです。

そう火災保険は入らないと困るけど、入っても保険金を受け取る確率は相当低い保険なのです。それであれば、保険会社のブランド力などに左右されずに、なるべく安く抑える方が良いに決まっています。

火災保険や地震保険の選び方はこちらの記事を参考にしてください。

 
 
 
 

まとめ

 
いかがでしたでしょうか?

住宅を購入する時はもちろん、購入してからも実際に住むまでの間にいろいろとお金がかかるのがお分かり頂けたかと思います。
 
しかし、どれも難しいことではありません。

ぜひ1つ1つに取り組んで、節約してみて下さい!
 
おしまいっ!
 
 

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